Baza wiedzy

Kiedy sąsiad nie płaci - windykacja należności przez zarządców

Jak ściągany jest dług od lokatora? Jak wygląda skuteczna windykacja należności przez zarządców? Jak postępować z dłużnikami? Co zrobić, kiedy sąsiad nie płaci?

Utrzymanie nieruchomości wspólnej

Być może nie wszyscy zdają sobie sprawę, że stając się pełnoprawnym właścicielem mieszkania jesteśmy zobowiązani do utrzymania nieruchomości wspólnej poprzez wpłacanie określonej zaliczki. Obowiązek ten określa art.12 ust.2: Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Niestety zdarza się, że część lokatorów uchyla się od zapłaty zaliczki. - Brak zaliczek wpłacanych na finansowanie działalności wspólnoty mieszkaniowej może sparaliżować jej funkcjonowanie oraz może być przyczyną utraty płynności finansowej. Dlatego nie można zwlekać ze skuteczną windykacją należności przez zarządców zwłaszcza, że po upływie trzech lat od daty wymagalności, roszczenia przedawniają się. Jeśli się tak stanie, to dłużnik może wygrać sprawę w sądzie - mówi Marcin Sodo z Nawigator Nieruchomości

Naraża to pozostałych członków wspólnoty na wyższe opłaty, a przecież nikt nie ma ochoty utrzymywać swojego sąsiada. Niektórzy zarządcy uruchamiają dla swoich klientów usługę e-kartoteki, w której mieszkańcy mogą sami sprawdzić, czy uregulowali wszystkie zaległości wobec wspólnoty. - Czasem mieszkańcy po prostu zapominają o regularnych wpłatach i wystarczy im po prostu o tym przypomnieć - dodaje Sodo.

Jak wygląda skuteczna windykacja należności przez zarządców?

Zarządca nieruchomości może reprezentować wspólnotę mieszkaniową w sądzie. Dochodzenie roszczeń umożliwia art.15, ust.2 ustawy o własności lokali: Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość. Jeżeli zadłużony właściciel w terminie nie odwoła się, to taki nakaz ma moc wyroku sądowego, a co za tym idzie prawo umożliwia uzyskanie nakazu zapłaty jeszcze przed wdaniem się w spór. Sąd może także wydać nakaz zapłaty.

Dzięki narzędziom prawnym możliwa jest skuteczna windykacja należności przez zarządców. Jeśli przez dłuższy okres czasu należności nie zostaną uregulowane, to zazwyczaj komornik wszczyna postępowanie egzekucyjne i lokal zostaje zlicytowany na zasadzie art.16: 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Warto dodać, że właściciel, którego lokal został sprzedany nie może liczyć na lokal zamienny. Windykacja należności od zadłużonego właściciela jest także możliwa, gdy sprzeda on swoje mieszkanie, ponieważ długi nie przechodzą na nowego nabywcę.

Jak uniknąć przedawnienia w toku windykacji należności przez zarządców nieruchomości od zadłużonego lokatora?

W Kancelarii Radcy Prawnego Joanny Szanser-Smagacz dowiedzieliśmy się, że windykując należności od zadłużonego lokatora zarządca nieruchomości działa na podstawie art. 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2010 r., poz. 102, nr 651). Zarządca w w/w materii działa w ramach czynności zwykłego zarządu na podstawie umowy z właścicielem nieruchomości, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości. Roszczenie o niezapłacone należności z tytułu czynszu lub zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną przedawnia się z upływem 3 lat od daty ich wymagalności ze względu na ich okresowy charakter, przy czym należy pamiętać, że przedawnienie dla każdego miesiąca biegnie oddzielnie.

Okoliczności które przerywają bieg przedawnienia wymienione są w art. 123 kodeksu cywilnego. Zarządca więc, aby nie dopuścić do przedawnienia należności lokatora z tytułu czynszu oraz zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, działając w oparciu o dyspozycję art. 123 kodeksu cywilnego, może:

1/ wytoczyć powództwo o zapłatę zaległości przed sądem,

2/ zawezwać dłużnika do próby ugodowej (w ten sposób można doprowadzić do zawarcia ugody przed sądem pomiędzy Stronami, której przedmiotem będzie uregulowanie zasad spłaty przez dłużnika zaległości),

3/ uzyskać uznanie roszczenia przez dłużnika (np. w porozumieniu dotyczącym spłaty zadłużenia).

W/w działania podjęte przez zarządcę nieruchomości spowodują przerwanie biegu przedawnienia i skutkować będą tym, iż okres przedawnienia należności dłużnika z tytułu czynszu lub zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną będzie biegł na nowo od momentu przerwania (czyli nastąpi aktualizacja 3 letniego terminu przedawnienia), chyba, że przerwanie biegu przedawnienia nastąpi przez czynność w postępowaniu sądowym (np. wytoczenie powództwa o zapłatę), wtedy przedawnienie nie biegnie na nowo, dopóki postępowanie to nie zostanie zakończone - dodaje Mecenas Joanna Szanser – Smagacz.

Istotnym jest także to, iż uzyskanie przed sądem prawomocnego orzeczenia w przedmiocie obowiązku zapłaty przez dłużnika zaległości z tytułu czynszu lub zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, spowoduje, iż zadłużenie dłużnika objęte prawomocnym orzeczeniem sądu ulegnie przedawnieniu już nie w terminie 3 letnim przewidzianym dla roszczeń okresowych, lecz w wydłużonym terminie 10 lat, liczonym od uprawomocnienia się tegoż orzeczenia.

Kiedy sąsiad nie płaci...

Wbrew powszechnemu przekonaniu, jeśli właściciel mieszkania nie płaci zaliczek, nie jest to tylko sprawa zarządcy, ale całej wspólnoty mieszkaniowej. Brak regularnie wpłacanych zaliczek może spowodować, że zaplanowane remonty przedłużą się w czasie, budynek nie zostanie ocieplony na czas, dach będzie nadal przeciekał, winda przestanie działać itp. Przytoczone przykłady wcale nie muszą mieć miejsca, jednak warto uświadomić całej wspólnocie mieszkaniowej, jak wysokie są koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i dlaczego tak ważne jest egzekwowanie należności od dłużników.

Rozwiązania mniej radykalne ,niż droga sądowa

W praktyce zarządcy nieruchomości nie chcą wkraczać na drogę sądową. Czasem wystarczy zebranie i rozmowa właścicieli mieszkań z dłużnikiem, mająca na celu uświadomienie właścicielowi skutków braku pieniędzy przeznaczonych na zarządzanie nieruchomością wspólną. Bywa i tak, że spotkanie zarządcy z dłużnikiem przynosi efekt. Niektórzy właściciele mieszkań nie płacą zaliczek, bo nie mają z czego. Powodem może być na przykład nagła utrata pracy przez współmałżonka. Zarządcy bardzo często rozpatrują takie sprawy pozytywnie i niezapłacone należności rozkładają na raty bez odsetek. To także sposób na skuteczną windykację należności przez zarządców.

Krajowy rejestr dłużników stale się powiększa. Każdy kto się tam znajdzie będzie miał problem z wzięciem kredytu, pożyczki, kupieniem czegokolwiek na raty, czy nawet z zakupem telefonu w abonamencie. Czy warto zatem tam się znaleźć? Z badań, które prowadzi KRD wynika, że: 58% dłużników po otrzymaniu wezwania do zapłaty, zawierającym ostrzeżenie o możliwości dopisania ich długu do Krajowego Rejestru Długów, spłaca swoje zobowiązania. 27% dłużników spłaca swoje długi po umieszczeniu ich w Krajowym Rejestrze Długów i wysłaniu powiadomienia o dopisaniu ich do Rejestru. Tylko 15% dłużników pozostaje w Rejestrze i dopóki nie uregulują swoich zobowiązań, będą w bazie przez 10 lat. Czy warto się tam znaleźć?

Każdy powinien zdać sobie sprawę ze skuteczności windykacji należności przez zarządców. W najlepszym przypadku czekają nas odsetki karne, w najgorszym – utrata mieszkania. Nie ma co liczyć na przedawnienie się roszczeń. Wbrew pozorom zaliczki na zarządzanie nieruchomością wspólną nie są jakimiś ogromnymi kwotami. I nawet jeśli nie zgadzamy się z ich słusznością – trzeba je płacić. Źródło: FreshPR.pl

Powrót