Baza wiedzy

Hipoteka

Jednym ze sposobów zabezpieczenia wierzytelności jest hipoteka, czyli obciążenie nieruchomości prawem na mocy którego wierzyciel może dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości dłużnika. Hipoteka zabezpiecza wierzytelności pieniężne w określonej kwocie jak również roszczenia o nieprzedawnione odsetki oraz koszty postępowania. Aby ustanowić hipotekę, prócz oczywiście zgody stron, należy dokonać wpisu do ksiegi wieczystej.

Zaspokojenie wierzyciela następuje na podstawie przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym.Każda inna umowa zawarta między dłużnikiem a wierzycielem w której strony określiły inny sposób zaspokojenia roszczeń jest nieważna.

Jeżeli nastąpił podział nieruchomości obciążonej hipoteką, to obciąża ona wszystkie nieruchomości które zostały utworzone przez podział/ jest to tzw. hipoteka łączna/. W przypadku wystąpienia takiej sytuacji wierzyciel może żądać zaspokojenia swoich roszczeń w całości lub w części z każdej nieruchomości, z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. W przypadku wygaśnięcia hipoteki to wierzyciel powinien dokonać wykreślenia jej z księgi wieczystej. Hipoteka wygasa po upływie 10 lat, w związku z tym jeśli nastąpi sytuacja przypadkowego, omyłkowego wykreślenia hipoteki, wierzyciel może w ciągu 10 lat dochodzić ponownie wpisu wykreślonej hipoteki. Hipoteka także ulega wygaśnięciu w chwili gdy właściciel nieruchomości złoży do depozytu sądowego kwotę równą wierzytelności. Wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich wierzytelności z nieruchomości obciążonej hipoteką bez względu na to kto jest aktualnie jej właścicielem oraz ma pierwszeństwo przed innymi wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Każdy nowy właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką odpowiada za zaspokojenie wierzytelności która była zabezpieczona hipoteką. Przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego mogą być; -użytkowanie wieczyste-gdzie hipoteka obciąża także budynki i urządzenia znajdujące się na użytkowanym terenie -własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego -spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego -prawo do domu jednorodzinnego -wierzytelność zabezpieczona wierzytelnością Hipoteka kaucyjna Hipotekę tę ustanawia się w celu zabezpieczenia wierzytelności o nieustalonej wysokości, wierzytelności przyszłych, wierzytelności wynikających z dokumentów zbywalnych przez indos. Hipoteka przymusowa Jest ona ustanawiana na wszystkie nieruchomości dłużnika. Z wnioskiem o ustanowienie hipoteki przymusowej powinien wystąpić wierzyciel. Aby można o to wystąpić to wierzytelność powinna być stwierdzona: -prawomocnym orzeczeniem sądu -ugodą zawartą przed sądem -aktem notarialnym Hipoteka przymusowa powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Przedmiotem zabezpieczenia hipoteki przymusowej mogą być również: -użytkowanie wieczyste-gdzie hipoteka obciąża także budynki i urządzenia znajdujące się na użytkowanym terenie -własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego -spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego -prawo do domu jednorodzinnego -wierzytelność zabezpieczona wierzytelnością Hipoteka przymusowa powstaje na mocy orzeczenia sądowego lub administracyjnego niezależnie od woli właściciela. Hipoteka zwykła / umowna / Hipoteka zwykła ma najczęstsze zastosowanie. Powstaje ona na podstawie umowy pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości. Ten właściciel nie musi być dłużnikiem wierzyciela, ale może zgodzić się na ustanowienie hipoteki,poręczając w ten sposób cudzy dług. Dla powstania hipoteki zwykłej właściciel nieruchomości winien wykonać: 1.złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego 2.dokonać wpisu do księgi wieczystej Hipoteka zwykła może służyć jedynie zabezpieczeniu wierzytelności już istniejącej /a nie przyszłej/wyrażonej w oznaczonej sumie pieniężnej. Jeśli wierzytelność, zgodnie z prawem zostala wyrażona w innym pieniądzu niż pieniądz polski, hipotekę wyraża sie w tym innym pieniądzu. Wierzycielowi hipotecznemu przysługuje prawo zaspokojenia przed innymi wierzycielami dłużnika nie korzystających z powyższego zabezpieczenia. W przypadku gdy nieruchomość obciążona jest kilkoma hipotekami o kolejności spłat decyduje kolejność złożenia wniosków o wpis do księgi wieczystej. Zaspokajanie wierzycieli z hipoteki Wyjątkiem są wierzytelności korzystające z pierwszeństwa niezależnie od wpisu np. zaległości podatkowe wobec Skarbu Państwa. Wierzyciel może dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości zabezpieczonej hipoteką bez względu na to czyją stała się własnością. Oznaczo to że np. przy sprzedaży takiej nieruchomości dotychczasowy jej właściciel zostaje dłużnikiem osobistym i odpowiada całym swym majątkiem, a nabywca nieruchomości, staje się dłużnikiem hipotecznym, który odpowiada tylko z nabytej nieruchomości. Wierzyciel może żądać spłaty swojej wierzytelności od dwóch dłużników lub od jednego z nich /wybór należy do wierzyciela/.Należy jednak pamiętać iż dokonanie spełnienia świadczenia przez jednego z dłużników zwalnia drugiego ze spłaty długu.Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką może bez żadnych przeszkód z niej korzystać. Nie może on tylko podejmować takich działań, które mogłyby spowodować, jej zmniejszenie wartości. Jeśli nastąpi takie zdarzenie wierzyciel może żądać zaniechania takich działań, a jeśli jego wystąpienie do dłużnika hipotecznego nie przyniesie rezultatu może wystąpić z powództwem do sądu.Jeśli na skutek działań dłużnika wartość nieruchomości zmniejszyła się wierzyciel może wyznaczyć termin do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego lub może żądać dodatkowego zabezpieczenia od dłużnika. Jeśli po wyznaczonym terminie dłużnik nie doprowadził nieruchomości do stanu poprzedniego, wierzyciel może żądać niezwłocznego zaspokojenia z obciążonej nieruchomości. Może się również zdarzyć iż nieruchomość uległa uszkodzeniu na wskutek działań osoby trzeciej. Wierzyciel wówczas może wystąpić z roszczeniem o naprawienie szkody do tej osoby. Zmiany w kolejności zaspokajania wierzycieli Kolejność zaspokajania wierzycieli hipotecznych jest uzależniona od daty wpisu w księdze wieczystej. O pierwszeństwie praw wpisanych decyduje data złożenia wniosku, w myśl przepisów, że prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa wykonywanego wcześniej. Jednak od tej zasady były wyjątki umożliwiające wykonywanie praw, a więc zaspokajanie wierzycieli wpisanych poźniej. Dotyczy to sytuacji gdy wierzycielem był Skarb Państwa, a zobowiązania powstały z tytułu zobowiązań podatkowych ( na podstawie przepisów ustawy "Ordynacja Podatkowa" ). Często Skarb Państwa " przyłączał" się już do prowadzonej egzekucji i pomimo ustanowienia późniejszego wpisu, został zaspokajany w większym stopniu ( jeśli nie w całości ) niż wierzyciele którzy ustanowili hipotekę wcześniej i wszczęli postępowanie egzekucyjne. Tym bardziej, że Skarb Państwa ma możliwość korzystania z mniej czasochłonnej egzekucji w administracji. W dniu 26.11.2007 r. Trybynał Konstytucyjny uznał, że przepisy ordynacji podatkowej w części dotyczącej uprzywilejowania Skarbu Państwa, a dające pierwszeństwo w zakresie ich zaspokajania z hipotek przymusowych jest niezgodny z konstytucją. Oznacza to że dniem 3.12.2007r., a więc od chwili opublikowania w Dzienniku Ustaw, hipoteki wpisane na rzecz Skarbu Państwa przestaną korzystać z pierwszeństwa. Efektem tego będzie sytuacja, iż jeśli w toku egzekucji okaże się, że środków ze sprzedaży nieruchomości nie wystarczy na zaspokojenie wszystkich wierzycieli hipotecznych, będą oni spłacani w kolejności przysługującego im pierwszeństwa a nie uprzywiliejowania.

Księgi wieczyste są prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości a zakładane są dla nieruchomości, które nie mają, lub których księgi wieczyste zaginęły. Ponieważ księgi wieczyste są jawne, dlatego też nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej. Księgi można przeglądać w obecności pracownika sądu i może to zrobić każda osoba mająca w tym interes prawny lub notariusz. Księgami wieczystymi "rządzą" pewne domniemania. Przede wszystkim domniemywa się, że wpisy w księdze są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Jeśli okaże się, że istnieje niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym to treść księgi rozstrzyga kto przez czynność prawną nabył własność lub inne prawo rzeczowe /jest to tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych/. Rękojmia nie chroni osób działających w złej wierze, czyli tych, którzy wiedzą /lub z łatwością mogli się o tym dowiedzieć/, że treść księgi jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Księgi wieczyste są prowadzone przez sądy rejonowe /Wydziały Ksiąg Wieczystych/ właściwe do jej prowadzenia ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Jeśli nieruchomość położona jest na kilku obszarach sądów, właściwy sąd do prowadzenia księgi wyznaczany jest przez prezesa sądu wojewódzkiego. Zakładane są zazwyczaj na wniosek osoby uprawnionej, czyli np. takiej która jest właścicielem nieruchomości, przysługuje jej ograniczone prawo rzeczowe, wierzyciel który nabył prawo umożliwiające dokonanie wpisu do księgi. Księgę wieczystą może także założyć na podstawie odrębnych przepisów ZUS, który jest upoważniony do składania wniosku o założenie księgi dla nieruchomości swoich dłużników. Dla każdej nieruchomości jest prowadzona odrębna księga wieczysta /chyba że przepis szczegółowy stanowi inaczej/. Księga wieczysta składa się z czterech działów: 1.obejmuje oznaczenie nieruchomości i wpisy praw związanych z własnością lub przy ograniczonych prawach rzeczowych oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego 2.obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego a przy ograniczonych prawach rzeczowych wpisy dot. osoby przysługującej własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej 3.obejmuje wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych /z wyjątkiem hipotek/, wpisy ograniczeń związanych z rozporządzaniem nieruchomością i innych praw i roszczeń a dla ograniczonych praw rzeczowych, obejmuje wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń 4.przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipoteki Do każdej księgi wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej gdzie składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości. Wpis do księgi wieczystej dokonywany jest na wniosek zainteresowanego lub z urzędu /gdy przepis szczegółowy tak stanowi/. Wnioski o wpis powinny być składane na piśmie, a wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od daty złożenia wniosku o jego dokonanie. Wpisem w księdze wieczystej jest również wykreślenie. Wpisów dokonuje się najczęściej na podstawie dokumentów z notarialnie poświadczonym podpisem, a gdy wpis dotyczy usunięcia niezgodności między treścią księgi a stanem faktycznym, na podstawie orzeczenia sądu lub innych odpowiednich dokumentów. Do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wystarczy dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa. Opłaty Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych od 2.03.2006 r. uregulowała także opłaty związane z wpisami do księgi wieczystej w znacznym stopniu je obniżając poprzez wprowadzenie opłat stałych niezależnych od wartości nieruchomości. Od czasu obowiązywania ustawy opłaty będą kształtowały się w następujący sposób: - od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego opłata wyniesie 200 zł - w przypadku gdy wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie, pobiera się część opłaty stałej proporcjonalną do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 złotych - od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności pobiera się jedną opłatę stałą w wysokości 150 złotych niezależnie od liczby udziałów w tych prawach Opłatę stałą w kwocie 60 złotych pobiera się od wniosku o; 1) założenie księgi wieczystej; 2) połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona, niezależnie od liczby łączonych nieruchomości; 3) odłączenie nieruchomości lub jej części; 4) sprostowanie działu I-O; 5) wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym; 6) dokonanie innych wpisów, poza wyżej określonymi Od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty pobranej od wniosku o wpis. Zmiany w ustawie o kosztach sądowych Od 10.03.2007 r. wchodzi w życie nowelizacja ustawy o kosztach sądowych. Nowelizacja ma wreszcie usunąć nieprecyzyjny przepis związany z obliczaniem wysokości opłat pobieranych przez sądy za wykreślenia wpisów dokonanych w księgach wieczystych. Jak wspomniałem wyżej od wniosku o wykreślenie wpisu, pobiera się połowę opłaty pobranej od wniosku o wpis. Zgodnie z przepisami, gdy wpis do księgi wieczystej nastąpił przed wejściem w życie ustawy o kosztach w sprawach cywilnych, a wniosek o wykreślenie został złożony po tej dacie, sądy nie bardzo wiedział jak należy liczyć stawki. Czy do wykreślenia wpisu należało brać pod uwagę stare stawki ( liczone procentowo od wartości nieruchomości )czy też nowe. Stosowane przez sądy interpretacje przepisów, powodowały duże różnice w opłatach za wykreślenie wpisu z księgi ( podobny wątek był poruszany na forum). Nowelizacja zmienia, "opłatę pobraną" na "opłatę należną", która będzie obliczana na podstawie, korzystniejszych stawek. Tak więc od wniosku o wykreślenie wpisu w księgach będzie się pobierać( od marca 2007 r.), połowę opłaty należnej od wniosku o wpis. Wykreślenie hipoteki po spłacie zobowiązania Z chwilą spłacenia zobowiązania zabezpieczająca tę wierzytelność hipoteka wygasa. Właściciel nieruchomości jest uprawniony do złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki. Jednak samo złożenie wniosku nie spowoduje wykreślenia. Właściciel musi do wniosku dołączyć dokumenty potwierdzające fakt wygaśnięcia hipoteki. W przypadku kredytów będą to oświadczenia ( koszty wystawienia ponosi kredytobiorca ) od kredytodawcy potwierdzające spłatę zobowiązania i zgodę na wykreślenie hipoteki. Kredytodawca nie może odmówić wystawienia takiego oświadczenia gdyż jest on zobowiązany do dokonania wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Oczywiście banki tego typu oświadczenia wydają swoim klientom. Jednak zabezpieczenie wierzytelności hipotekami jest także stosowane w obrocie gospodarczym. Dłużnik po spłacie zobowiązania powinien otrzymać od wierzyciela pokwitowanie informujące, że spłacił on należności. Podobnie jak i bank także i wierzyciel musi wystawić tego typu pokwitowanie ( koszty jego wystawienia ponosi dłużnik ). W przypadku gdyby tego nie uczynił, należy pozwać go do sądu, domagając się stosownego oświadczenia woli. Jak już wspomniałem wyżej od wniosku o wykreślenie wpisu w księgach będzie się pobierać( od marca 2007 r.), połowę opłaty należnej od wniosku o wpis.

Powrót